Ces dernières années, de plus en plus d’étrangers cherchent à acheter une maison au Portugal. Les prix de l’immobilier ont chuté de manière significative après une récession économique, mais tandis que l’économie se remet de la crise, les prix des propriétés commencent à monter à nouveau, surtout dans certaines zones. Malgré tout, les taux d’intérêts restent bas et beaucoup sont attirés par le climat, la qualité de vie et son coût relativement bas, la richesse culturelle et l’ambiance paisible du Portugal. Nous avons ensemble élaboré ce guide pour t’aider à t’orienter dans ce processus d’acquisition d’une maison au Portugal.
Où veux-tu habiter?
Il y a beaucoup de facteurs à considérer tandis que tu explores différentes régions où tu peux acheter une maison au Portugal. Par exemple:
- Veux-tu vivre au centre-ville? Prends en considération les grandes villes comme Lisboa ou Porto . Ce serait les meilleures options si tu penses compter sur les transports en commun.
- Préfèrerais-tu vivre près de la plage? L’ Algarve et la Costa Alentejana , alias la Costa Vicentina , sont les choix évidents. Mais n’oublie pas que des villes comme Sintra ou Cascais ont aussi ce privilège.
- Quel temps préfères-tu? Tu veux avoir chaud toute l’année? Tu devrais prendre en considération les régions de l’Algarve ou de Madeira . Si tu préfères un endroit plus frais ou doux, que dirais-tu du Gerês au nord du Portugal? Ou Sintra, près de Lisbonne? Tous deux ont un environnement vert luxuriant.
Une fois que tu auras décidé d’où exactement tu veux vivre, il y a toujours beaucoup à comprendre avant de signer un contrat pour cette maison de rêve et de s’engager avec un prêt immobilier auprès d’une banque portugaise.
Obtenir un NIF
Une des premières choses que tu devrais faire est de demander un Número de Identificação FiscalNuméro d'Identification Fiscal , aussi appelé Número de ContribuinteNuméro du Contribuable . Tu en auras besoin pour des choses comme acheter une maison; avoir accès à l’eau, au gaz et à l’électricité; ouvrir un compte en banque; et demander un crédit. Tu peux le faire aux FinançasFinances (bureau des impôts local) , ou à une Loja de CidadãoCentre du citoyen (litt. boutique du citoyen) .
Si tu veux demander un NIF avant d’arriver au Portugal, tu peux faire appel à un avocat, un comptable ou quelqu’un qui en résidence permanente au Portugal qui puisse être ton représentant fiscal afin de demander ton NIF en ton nom. Jette un œil à cet article sur la procédure pour Demander un NIF pour plus d’informations.
Fais appel à un avocat
Ce n’est pas strictement nécessaire, mais il est judicieux de le faire pour les étrangers qui ne sont pas familiers avec l’achat de propriété au Portugal, surtout si tu n’es pas encore à l’aise avec la langue. Un ou un solicitador'petit' avocat (jusqu'en 2012 en France: avoué) peuvent évaluer et préparer les documents légaux nécessaires et te conseiller tout au long du procédé d’acquisition.
Cela pourrait t’aider à éviter les pièges les plus courants. Au Portugal, il est courant que les propriétés se transmettent de génération en génération. Il est important de s’assurer qu’il n’y ait pas de co-propriétaires qui puissent légalement bloquer la vente. De plus, si tu achètes une maison au Portugal à distance, tu peux accorder une procuration à ton avocat. De cette manière, il pourra effectuer des parties de la transaction en ton nom.
Déterminer ton budget et essayer d’obtenir un prêt
Les taux d’intérêt chute sans cesse ces dernières années, avec une moyenne de 1,33% à la fin de 2018. En demandant a hipotecal'hypothèque , aussi appelé crédito habitaçãocrédit immobilier *, les créanciers regarderont tes revenus et ta situation financière pour formuler une proposition. Généralement, ils prêteront 60-80% de la valeur du bien aux non-résidents et jusqu’à 90% aux résidents. Ils voudront sûrement s’assurer que le remboursement du prêt (ajouté aux autres dettes éventuelles) ne dépasseront pas 35% de tes revenus mensuels.
Tu devras peut-être indiquer un fiadorgarant , qui est, en gros, un co-signataire qui devient financièrement responsable si tu es en défaut de paiement. Ce n’est pas toujours une obligation stricte, mais puisque cela constitue pour la banque une sécurité supplémentaire, il se peut que tu finisses par payer plus d’intérêts si tu n’en as pas un. Le fiador doit être un citoyen ou résident portugais.
*Nota Bene: En discutant avec la banque, il est probable que tu entendes hipoteca ou crédito habitação. Ces expressions font référence à un prêt dont le bien immobilier est la caution. Dans une conversation habituelle, il est beaucoup plus commun d’utiliser le mot plus général o empréstimole prêt pour faire référence à cela.
Commencer à visiter des propriétés
C’est généralement fait avec un agent immmobilier. Assure-toi que l’agent avec lequel tu travailles est inscrit à l’ Associação dos Mediadores do Imobiliário de PortugalAssociation des Médiateurs (agents) de l'Immobilier Portugais ou ASMIP. Il y a beaucoup de sites où tu peux voir des listes de propriétés ou localiser un agent qui puisse t’aider à trouver ce que tu cherches. Voici une liste de quelques uns des organismes portugais généralement sollicités pour chercher des maisons typiques:
- Casa Sapo
- Idealista
- Imovirtual
- Century 21
- ERA
- ReMax
- Portugal Property
Si tu es assez chanceux pour avoir un budget plus élevé, tu peux jeter un œil à ceux ci-dessous:
- Sotheby’s
- Engel & Völkers
Déchiffrer les annonces immobilières portugaises
En naviguant sur ces sites, tu remarqueras que beaucoup d’entre eux ont déjà des versions en d’autres langues (notamment en français et anglais). Mais en ouvrant une annonce, le texte sera sûrement en portugais et tu tomberas peut-être sur des mots et concepts avec lesquels tu n’es pas familier. Nous allons revoir quelques bases terminologiques plus bas et tu peux jeter un œil à ces unités pour plus de vocabulaire et d’expressions:
- Qu’est-ce qu’on est bien chez soi!
- À l’intérieur de la maison
- Acheter une maison 1
- Acheter une maison 2
- Louer un appartement
Types de logements
- Comme en français, c’est source de confusions le fait que casamaison, chez soi signifie « maison » dans le sens de « chez soi/qqun » en plus que dans le sens de vraie « maison ». Pour être plus spécifique, tu peux utiliser les termes suivants:
o apartamentoappartement
a moradiamaison individuelle
a moradia geminadamaison mitoyenne
T0, T1, T2, etc.
- Comme en France, on indique le numéro de pièces séparées d’un logement avec un T suivi d’un nombre. Ce nombre n’indique que les chambres qu’il y a, pas la cuisine ou le salon puisque l’on considère que ces pièces sont toujours présentes dans un logement. En suivant cette logique, un T0 est un studio dans lequel il n’y a pas de pièce séparée.
Matériaux utilisés
- Dans les villes comme Lisbonne, il est courant de mentionner le type de matériaux qui séparent les appartements adjacents par le sol/plafond. Les plus courants sont:
- Le béton, que l’on appelle apartamento de placa . Ce type est plus récent et a plus de valeur marchande.
- Une structure en bois appelée tabique . Ce type est généralement associé à des logements plus vieux et charmants.
- Il est aussi courant de lire une description du type de chãosol ou soalhoplancher .
- Les maisons plus anciennes, à Lisbonne du moins, ont généralement o chão de madeira(un) sol en bois dans toutes les pièces, sauf la cuisine et la salle de bain. Il peut être d’un de ces types:
- Tábua corrida – De longues planches parallèles, typiques des vieilles constructions.
- Tacos de madeira – Ça ressemble à des pièces de puzzle en bois et ont été utilisées des années 50 à 80.
- Les constructions les plus récentes ont commencé à utiliser ce qu’on appelle chão flutuante (parquet flottant), qui peut être un type de bois haut de gamme ou un type de plastique moins cher.
- Parfois, tu verras des maisons avec des parquets seulement dans les chambres et en pierre dans les autres pièces. D’autres fois, la pierre (parfois du marbre) n’est utilisée que pour la cuisine et la salle de bain.
- Les maisons plus anciennes, à Lisbonne du moins, ont généralement o chão de madeira(un) sol en bois dans toutes les pièces, sauf la cuisine et la salle de bain. Il peut être d’un de ces types:
- Dans certaines annonces, tu verras peut-être une mention du type de caixilharia , qui fait référence à la structure du cadre de la fenêtre. Elle peut être en alumínioaluminium ou en PVC.
Se renseigner et faire une offre
Une fois que tu auras trouvé la maison qui t’intéresse, ton avocat peut t’aider à vérifier les informations, à s’assurer que la propriété ne présente aucun problème et à préparer les contrats nécessaires. Il existe un certain nombre de documents à examiner avant d’acheter une maison au Portugal. Ils te donnent des détails sur la construction, les limites de la propriété, les informations fiscales, les éventuelles dettes en cours, et t’aident à t’assurer que les détails de la propriété correspondent à tes attentes. En connaissant ces détails, tu pourras décider d’une offre raisonnable.
Voici quelques documents important sur lesquelles tu tomberas très probablement:
Certidão de teor ou Certidão permanente de registo predialCertificat d'enregistrement de propriété (éq. certificat foncier, cadastre, etc.)
Ficha técnica de habitaçãoFiche technique d'habitation
Licença de utilizaçãoLicence d'utilisation
Caderneta predialLivret (fiscal) de propriété
Certificado energéticoCertificat énergétique
Trouver un notaire
O notárioLe notaire est un poste gouvernemental au Portugal. Leur rôle dans l’achat d’une maison est de superviser et approuver la signature des contrats, assurer le paiement des taxes et autres frais, et inscrire ton nom comme nouveau propriétaire dans le Conservatória do registo predial(Bureau du) registre des propriétés . C’est un rôle distinct de celui de l’avocat qui lui est employé pour défendre tes intérêts, tandis que le notaire est un tiers parti neutre qui s’assure du respect de la réglementation.
Signer le « Contrato de Promessa de Compra e Venda » (CPVC)
O Contrato de Promessa de Compra e Venda ou « contrat de promesse d’achat et de vente » est l’accord de dépôt de garanti. Si les propriétaires acceptent l’offre, signer le contrat revient à accepter d’acquérir la propriété et les termes de la vente. En général, il faut verser un acompte d’au moins 10% (parfois jusqu’à 30%) lorsque l’on signe le contrat. Si le vendeur se retire, l’acompte te sera rendu. Si, en tant qu’acheteur, tu te retires, tu perds l’acompte.
Signer l’ « Escritura de Compra e Venda »
Escritura de Compra e Venda il s’agit de l’acte de vente définitif. Avant que tout ne soit finalisé, tu devras t’assurer que tu as payé l’acompte en son intégralité (selon les conditions de la vente), ainsi qu’un certain nombre de frais et de taxes associés, notamment :
- Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis - IMTImpôt Municipal sur les Transmissions Onéreuses de Biens Immobiliers qui s’élève entre 0 et 8%, selon la valeur de la propriété et selon si tu souhaites habiter et louer la propriété.
- Imposto de SeloImpôt du timbre qui s’élève à 0,8% du prix de la maison.
- Imposto sobre o Valor Acrescentado - IVATaxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) qui est généralement inclus dans le prix à l’achat.
- Frais d’avocats: Parfois un montant forfaitaire, parfois un pourcentage de la valeur de la propriété.
- Frais de notaire
- Frais de registre foncier
- Frais d’hypothèque
- Frais d’agence: généralement à la charge du vendeur.
Il est généralement recommandé de prévoir un budget d’environ 10% de la valeur de la maison pour les frais, mais ce chiffre peut varier considérablement.
Home Sweet Home!
Il est finalement l’heure de s’installer! Tu dois maintenant penser à contacter les fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité, de télévision et d’internet pour avoir accès à ces services ou changer le nom du propriétaire auprès des fournisseurs. Le processus d’achat d’une maison au Portugal peut être complexe, mais nous espérons que ce guide t’a donné un bon départ!