Ein Haus in Portugal kaufen

In den letzten Jahren haben sich immer mehr Ausländer für den Kauf eines Hauses in Portugal interessiert. Die Immobilienpreise sind nach einem wirtschaftlichen Abschwung deutlich gesunken, aber mit der Erholung der Wirtschaft beginnen die Immobilienpreise wieder zu steigen, insbesondere in bestimmten Gebieten. Die Zinssätze sind nach wie vor niedrig, und das Klima, die Lebensqualität, die relativ niedrigen Lebenshaltungskosten, die reiche Kultur und die friedliche Atmosphäre in Portugal ziehen viele Menschen an. Wir haben diesen Leitfaden zusammengestellt, um dich beim Kauf eines Hauses in Portugal zu unterstützen.

Wo möchtest du leben?

Bei der Erkundung verschiedener Regionen, in denen du ein Haus in Portugal kaufen könntest, gibt es viele Faktoren zu berücksichtigen. Zum Beispiel:

• Möchtest du im Stadtzentrum wohnen? Dann solltest du die folgenden größeren Städte besuchen Lisboa Slow audio Play audio Proper Noun, Singular oder Porto Slow audio Play audio Proper Noun, Singular, Masculine . Dies sind die besten Optionen, wenn du auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen bist. 
• Möchtest du lieber in der Nähe des Strandes sein? Die Algarve und Costa Alentejana Slow audio Play audio Proper Noun, Singular, Feminine , auch bekannt als Costa Vicentina Slow audio Play audio Proper Noun, Singular, Feminine , sind die offensichtliche Wahl. Aber denke daran, dass Städte wie Sintra Slow audio Play audio Proper Noun, Singular oder Cascais Slow audio Play audio Proper Noun, Singular dieses Privileg genauso besitzen.
• Was für ein Wetter bevorzugst du? Möchtest du es das ganze Jahr über warm haben? Ziehe die Algarve oder die Insel Madeira Slow audio Play audio Proper Noun, Singular, Feminine in Betracht. Würdest du einen kühleren und frischen Ort bevorzugen? Wie wäre es mit Gerês Slow audio Play audio Proper Noun, Singular, Masculine im Norden von Portugal? Oder Sintra, in der Nähe von Lissabon? Beide haben eine üppigere grüne Umgebung.

Wenn du dich entschieden hast, wo genau du leben möchtest, gibt es noch viel zu bedenken, bevor du  einen Vertrag für dein Traumhaus unterschreiben und eine Hypothek mit einer Portugiesischen Bank Portuguese bank abschliessen kannst.

Hol dir eine NIF

Eine der ersten Maßnahmen, die du ergreifen solltest, ist die Beantragung einer Número de Identificação FiscalPortugiesischen Steuernummer Slow audio Play audio , auch genannt Número de ContribuinteSteuerzahlernummer Slow audio Play audio . Diese benötigst du z. B. für den Kauf einer Wohnung, die Einrichtung von Versorgungseinrichtungen, die Eröffnung eines Bankkontos und die Beantragung eines Kredits. Du kannst dies im Finançaslokalen Steuerbüro Slow audio Play audio Noun, Plural, Feminine , oder beim Loja de CidadãoBürgerbüro Slow audio Play audio bekommen.
Wenn du deine NIF vor deiner Ankunft in Portugal beantragen möchtest, kannst du einen Rechtsanwalt, einen Buchhalter oder eine Person mit ständigem Wohnsitz in Portugal als deinen Steuervertreter beauftragen, der die NIF in deinem Namen beantragen kann. Weitere Informationen findest du in unserem Artikel über die Beantragung einer NIF Applying for a NIF.

Beauftrage einen Anwalt oder Notar

Dies ist nicht unbedingt erforderlich, aber für Ausländer, die mit dem Kauf von Immobilien in Portugal nicht vertraut sind, ratsam, insbesondere wenn du die Sprache noch nicht beherrschst. Ein advogadoAnwalt oder solicitadorNotar Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine kann die notwendigen rechtlichen Dokumente prüfen und vorbereiten und dich beim Kauf eines Hauses beraten.
Dies könnte dir helfen, einige der üblichen Fallstricke zu vermeiden. In Portugal ist es üblich, dass Immobilien über Generationen in der Familie weitergegeben werden. Es ist wichtig, sicherzustellen, dass es keine Teileigentümer gibt, die den Verkauf rechtlich blockieren könnten. Wenn du ein Haus in Portugal aus der Ferne kaufst, kannst du dem Anwalt eine Vollmacht erteilen. Auf diese Weise kann er Teile der Transaktion in deinem Namen abwickeln.

Bestimme dein Budget und prüfe die Aufnahme einer Hypothek

Die Hypothekenzinsen sind in den letzten Jahren stetig gesunken und lagen Ende 2018 bei durchschnittlich 1,33 %. Bei der Beantragung von a hipotecaeiner Hypothek Slow audio Play audio Noun, Singular, Feminine , auch genannt crédito habitaçãoHausdarlehen *, die Kreditgeber prüfen die Unterlagen über dein Einkommen und deine finanziellen Verhältnisse, um ein Angebot zu erstellen. In der Regel gewähren sie Gebietsfremden ein Darlehen in Höhe von 60-80 % des Immobilienwerts und Gebietsansässigen in Höhe von bis zu 90 %. Außerdem wollen sie in der Regel sicherstellen, dass Ihre Hypothekenzahlungen (zusammen mit etwaigen ausstehenden Schulden) 35 % deines Monatseinkommens nicht übersteigt.
Möglicherweise musst du einen fiadorBürgen Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine vorweisen, das ist im Grunde ein Mitunterzeichner, der die finanzielle Verantwortung übernehmen würde, wenn du mit deinen Zahlungen in Verzug gerätst. Dies ist nicht immer eine strikte Voraussetzung, aber da es eine zusätzliche Sicherheit für die Bank darstellt, musst du ohne einen solchen Bürgen möglicherweise eine höhere Anzahlung leisten. Der Bürge muss ein portugiesischer Einwohner oder Staatsbürger sein. 
*Hinweis: Wenn du mit der Bank zu tun hast, wirst du wahrscheinlich eher die Worte hipoteca oder crédito habitação hören. Diese beziehen sich speziell auf eine Hypothek (ein Darlehen, bei dem das Haus als Sicherheit dient). Im normalen Sprachgebrauch ist es jedoch viel üblicher, das allgemeinere Wort o empréstimoKredit/Ausleihe zu verwenden um sich auf eine Hypothek zu beziehen.

Die Besichtigung von Immobilien beginnen

In der Regel geschieht dies über einen Immobilienmakler real estate agent. Stelle sicher, dass der Makler, mit dem du zusammenarbeitest, bei der Associação dos Mediadores do Imobiliário de PortugalVerband der Immobilienmakler von Portugal Slow audio Play audio oder ASMIP genannt registriert ist. Es gibt viele Websites, auf denen du Immobilienangebote einsehen oder einen Makler finden kannst, der dir bei der Suche behilflich sein kann find what you’re looking for. Im Folgenden findest du eine Liste einiger der in Portugal am häufigsten genutzten Organisationen für die Suche nach durchschnittlichen Häusern:

• Casa Sapo
• Idealista
• Imovirtual
• Century 21
• ERA
• ReMax
• Portugal Property

Wenn du das Glück hast, über ein größeres Budget zu verfügen, solltest du dir die folgenden Angebote ansehen:

• Sotheby’s
• Engel & Völkers

Portugiesische Immobilienanzeigen entschlüsseln

Wenn du diese Websites besuchst und die Suchfelder ausfüllst, wirst du feststellen, dass viele von ihnen bereits eine englische Version haben. Wenn du die Anzeige öffnest, ist der Text jedoch wahrscheinlich auf Portugiesisch und du wirst einige unbekannte Wörter und Konzepte finden. Im Folgenden gehen wir auf einige der grundlegenden Begriffe ein, und du kannst diese Einheiten auch nach weiteren nützlichen Vokabeln und Formulierungen durchsuchen:

• Trautes Heim Home Sweet Home
• Innenausstattung Home Interior
• Ein Haus kaufen 1 Buying a House 1
• Ein Haus kaufen 2 Buying a House 2
• Eine Wohnung mieten Renting an Apartment

Arten von Unterkünften

• Eine Sache, die für Verwirrung sorgen könnte, ist die Tatsache, dass, obwohl casaHaus Slow audio Play audio Noun, Singular, Feminine bedeutet, wir es für fast alle Arten von Wohnungen verwenden, egal ob es sich um eine Wohnung oder ein richtiges Haus handelt. Wenn die Menschen genauer sein wollen, können sie einige der folgenden Begriffe verwenden: 

o apartamentoWohnung, Apartment Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine
a moradiaEinfamilienhaus Slow audio Play audio Noun, Singular, Feminine
a moradia geminadaDoppelhaushälfte

T0, T1, T2, etc.

• In Portugal wird die Anzahl der Zimmer in einer Wohnung mit „T“ und einer Zahl angegeben using „T“ along with a number. Die Zahl gibt nur an, wie viele Schlafzimmer vorhanden sind. Küche und Wohnzimmer werden nicht mitgezählt, da wir davon ausgehen, dass sie immer vorhanden sind. Nach dieser Logik ist ein T0 ein Studio, in dem es kein separates Zimmer gibt.

Verwendete Materialien

• In Städten wie Lissabon ist es üblich, die Art des Materials zu erwähnen, das benachbarte Wohnungen an der Decke/am Fußboden trennt. Die beiden wichtigsten Arten sind:
  • Beton, den wir als apartamento de placa Slow audio Play audio bezeichnen. Das ist meist moderner und hat einen höheren Marktwert.
  • Eine Holzstruktur genannt tabique Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine . Dieser Typ wird normalerweise mit älteren, charmanteren Orten in Verbindung gebracht. 
• Es ist auch üblich, eine Beschreibung des Typs des chãoBoden Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine oder soalhoBodenbelag Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine zu geben.
  • Ältere Häuser, zumindest in Lissabon, haben in der Regel o chão de madeiraHolzboden/Parkettboden Slow audio Play audio in allen Räumen mit Ausnahme von Küche und Bad. Dieser Holzfußboden kann einer der folgenden sein:
    • Tábua corrida Slow audio Play audio Noun, Singular, Feminine – Lange parallele Holzbretter, typischerweise von älteren Gebäuden.
    • Tacos de madeira Slow audio Play audio – Diese sehen aus wie hölzerne Puzzlestücke und wurden von den 50er bis in die 80er Jahre verwendet.
  • In neueren Konstruktionen wurde das verwendet, was wir als chão flutuante Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine die von einem hochwertigen Holztyp bis zu einem billigeren Kunststofftyp (in etwa wie Laminat) reichen.
  • Manchmal sieht man Häuser mit Holzböden nur in den Schlafzimmern und einer Art von Stein in den übrigen Räumen. In anderen Fällen befindet sich der Stein (manchmal Marmor) nur in der Küche und im Bad.
• In manchen Anzeigen wird auch machmal die Art der caixilharia Slow audio Play audio Noun, Singular, Feminine erwähnt, die sich auf die Struktur des Fensterrahmens bezieht. Dies kann alumínioAluminum Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine oder PVC sein.

Dokumentation prüfen und ein Angebot machen

Wenn du ein Haus gefunden hast, an dem du wirklich interessiert bist, kann dir dein Anwalt dabei helfen, die Informationen zu überprüfen, ein Gutachten zu erstellen, um sicherzustellen, dass es keine Probleme mit der Immobilie gibt, und die notwendigen Verträge vorzubereiten. Es gibt eine Reihe von Dokumenten, die du vor dem Kauf eines Hauses in Portugal prüfen solltest. Diese geben dir Auskunft über die Bauweise, die Grundstücksgrenzen, steuerliche Informationen, ausstehende Schulden und helfen dir sicherzustellen, dass die Immobilie deinen Erwartungen entspricht. Die Kenntnis dieser Details wird dir helfen, ein angemessenes Angebot zu unterbreiten.
Nachfolgend findest du einige der wichtigsten Dokumente, denen du wahrscheinlich über den Weg laufen wirst:
Certidão de Teor ou Certidão Permanente de Registo PredialGrundbucheintragungsurkunde Slow audio Play audio
Ficha Técnica de HabitaçãoTechnisches Datenblatt der Unterkunft Slow audio Play audio
Licença de UtilizaçãoNutzungserlaubnis Slow audio Play audio
Caderneta PredialGrundsteuerbescheid Slow audio Play audio Proper Noun, Singular, Feminine
Certificado EnergéticoAusweis über die Gesamtenergieeffizienz Slow audio Play audio Proper Noun, Singular, Masculine

Einen Notar finden

O notárioDer Notar Slow audio Play audio Noun, Singular, Masculine ist eine staatliche Stelle in Portugal. Ihre Aufgabe im Hauskaufprozess ist es, die Unterzeichnung der offiziellen Verträge zu überwachen und zu genehmigen, sicherzustellen, dass alle Steuern und Gebühren bezahlt werden, und deinen Namen als neuen Eigentümer bei den Behörden im Conservatória do Registo PredialGrundbuchamt Slow audio Play audio  zu registrieren. Dies unterscheidet sich von der Rolle des Rechtsanwalts oder Notars, den du beauftragen würdest, um deine eigenen Interessen zu schützen, während der Notar hier als neutrale Partei für die Einhaltung der staatlichen Vorschriften sorgt.

Den“Contrato de Promessa de Compra e Venda“ (CPVC) unterschreiben

O Contrato de Promessa de Compra e Venda Slow audio Play audio ist die Vereinbarung über die Anzahlung oder der „Kauf- und Verkaufsvertrag“. Wenn das Angebot angenommen wird, bedeutet die Unterzeichnung dieses Dokuments, dass du dich mit dem Kauf der Immobilie einverstanden erklärst und den Verkaufsbedingungen zustimmst. In der Regel leistest du bei der Unterzeichnung des Vertrags eine Anzahlung von mindestens 10 % (manchmal bis zu 30 %). Wenn der Verkäufer vom Kauf zurücktritt, erhälst du die Anzahlung zurück. Wenn du als Käufer einen Rückzieher machst, verlierst du die Anzahlung.

Die „Escritura de Compra e Venda“ unterschreiben

Escritura de Compra e Venda Slow audio Play audio ist die endgültige Kaufurkunde. Bevor alles abgeschlossen ist, musst du sicherstellen, dass du die restliche Anzahlung (gemäß den Verkaufsbedingungen) sowie eine Reihe von Gebühren und Steuern gezahlt hast, darunter:

• Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis - IMTGrunderwerbsteuer Slow audio Play audio die je nach Wert der Immobilie und je nachdem, ob du dort wohnen wirst oder vermieten wirst, zwischen 0 und 8 % liegen kann.
• Imposto de SeloStempelgebühr Slow audio Play audio was 0,8 % des Hauspreises entspricht
• Imposto sobre o Valor Acrescentado - IVAMehrwertsteuer - VAT Slow audio Play audio die in der Regel im Kaufpreis enthalten ist.
• Anwaltskosten: Manchmal eine Pauschalgebühr, manchmal ein Prozentsatz des Wertes der Immobilie
• Notargebühren
• Gebühren für das Grundbuchamt
• Hypothekengebühren
• Maklergebühren: In der Regel in der Verantwortung des Verkäufers.

In der Regel wird empfohlen, etwa 10 % des Immobilienwerts für Gebühren einzuplanen, aber das kann sehr unterschiedlich sein.

Trautes Heim, Glück allein!

Endlich ist es an der Zeit, ein zu ziehen time to move in! Jetzt solltest du dich mit Wasser-, Gas-, Strom-, Fernseh- und Internetanbietern in Verbindung setzen, um Dienste einzurichten set up services oder den Namen auf dem bestehenden Konto zu ändern. Der Prozess des Hauskaufs in Portugal kann sehr komplex sein, aber wir hoffen, dass dieser Leitfaden dir einen guten Start ermöglicht.