En los últimos años, cada vez más extranjeros han comprado casa en Portugal. El precio de la vivienda cayó significativamente después de la crisis económica pero, a medida que la economía se recuperaba, los precios de las propiedades empezaron a subir otra vez, especialmente en algunas zonas. Además, los tipos de interés siguen estando bajos y muchas personas se sienten atraídos por el clima, la calidad de vida, el relativamente bajo coste de vida, la riqueza cultural, y el ambiente tranquilo de Portugal. Hemos preparado esta guía para ayudarte a superar el proceso de compra de casa en Portugal.
¿Dónde quieres vivir?
Hay muchos factores que debes tener en cuenta cuando analices diferentes regiones para comprar casa en Portugal. Por ejemplo:
- ¿Quieres estar en el centro de la ciudad? Considera las ciudades más grandes, como Lisboa u Oporto . Esas serían las mejores opciones si lo que deseas es poder disponer de transporte público.
- ¿Preferirías estar más cerca de la playa? El Algarve y la Costa Alentejana , también conocida como Costa Vicentina , son las opciones más obvias. Pero, recuerda, ciudades como Sintra o Cascais también disfruta de esa suerte.
- ¿Qué tipo de tiempo prefieres? ¿Prefieres un clima cálido todo el año? Entonces opta por la región del Algarve o Madeira . ¿Preferirías algo más fresco? ¿Qué tal Gerês en el norte de Portugal? ¿O Sintra, cerca de Lisboa? Ambos gozan de un entorno verde exuberante.
Cuando sepas exactamente dónde quieres vivir, aún quedan muchas cosas que hay que entender antes de firmar el contrato de la casa deseada y la hipoteca con un banco portugués.
Obtener un NIF portugués
Una de las primeras cosas que tienes que hacer es solicitar un Número de Identificação FiscalNúmero de Identificación Fiscal , también denominado Número de ContribuinteNúmero de contribuyente . Lo vas a necesitar para trámites como comprar una casa, contratar los suministros, abrir una cuenta bancaria, y solicitar un préstamo. Lo puedes hacer en las Finançasla administración de hacienda , o en la Loja de Cidadãola tienda del ciudadano .
Si deseas solicitar el NIF antes de llegar a Portugal, puedes recurrir a un abogado, un contable o a alguien que tenga residencia permanente en Portugal y actúe como tu representante fiscal para que solicite el NIF en tu nombre. Consulta nuestro artículo sobre cómo Solicitar el NIF para obtener más información.
Contrata un abogado o un procurador
No es obligatorio, pero sería inteligente para un extranjero que no está familiarizado con la compra de propiedades en Portugal, especialmente si aún no estás cómodo con el idioma. Un o solicitadorprocurador puede analizar y preparar todos los documentos legales necesarios y aconsejarte durante el proceso de compra.
Esto podría ayudarte a evitar algunos escollos comunes. En Portugal, es normal que las propiedades se hereden de una generación a otra de la familia. Es importante asegurarse de que no existen propietarios parciales que puedan bloquear la venta legalmente. Además, si estás haciendo la compra a distancia, puedes otorgar un Poder de representación al abogado. Así, podrá realizar partes de la transacción en tu nombre.
Estipula tu presupuesto y analiza cómo conseguir una hipoteca
Los tipos hipotecarios han ido bajando de forma continua en los últimos años, con una media de 1,33% a finales de 2018. Al solicitar a hipotecala hipoteca , también llamado crédito habitaçãocrédito vivienda *, los bancos analizarán los documentos de tus ingresos y circunstancias financieras para hacer una propuesta. Normalmente, prestarán entre un 60-80% del valor de la propiedad a no residentes, y hasta el 90% a los residentes. Normalmente se quieren asegurar de que los pagos de la hipoteca (y cualquier otra deuda pendiente) no superan el 35% de tus ingresos mensuales.
Puedes tener que presentar un fiadorfiador , que básicamente es un cofirmante que se hará responsable financieramente si no puedes cumplir con tus pagos. Este requisito no es siempre imprescindible, pero debido a que ofrece un nivel de seguridad extra para el banco, puedes tener que dar una entrada más alta si no lo tienes. El fiador debe ser ciudadano portugués o residente en el país.
*Nota: Cuando hables con el banco, es más probable que oigas las palabras hipoteca o crédito habitação. Ambos se refieren específicamente a una hipoteca (un préstamo en el que la garantía es una casa). En una conversación normal, sin embargo, es más frecuente utilizar la palabra más genérica o empréstimopréstamo para hablar de la hipoteca.
Empezar a visitar propiedades
Normalmente esto se hace recurriendo a un agente inmobiliario. Asegúrate de que el agente con el que trabajas esté registrado en la Associação dos Mediadores do Imobiliário de PortugalAsociación de agentes inmobiliarios de Portugal o ASMIP. Hay muchas páginas web en las que puedes ver propiedades a la venta o donde encontrar un agente que te ayude a encontrar lo que buscas. Aquí dejamos una lista de algunos de los recursos más utilizados en Portugal para buscar casas normales:
- Casa Sapo
- Idealista
- Imovirtual
- Century 21
- ERA
- ReMax
- Portugal Property
Si tienes la suerte de contar con un presupuesto más holgado, puedes consultar los siguientes:
- Sotheby’s
- Engel & Völkers
Descifrar los anuncios de venta de casas en portugués
Cuando visites las páginas web y rellenes los campos de búsqueda, verás que muchos de ellos ya cuentan con una versión en inglés. Sin embargo, al abrir el anuncio, probablemente el texto esté en portugués y encontrarás algunas palabras y conceptos con los que no estés familiarizado. Vamos a repasar alguna terminología básica a continuación y puedes explorar estas unidades para encontrar más frases y vocabulario útil:
Tipos de casas
- Una cosa que puede llevar a engaño es el hecho de que casacasa significa casa, también lo utilizamos para referirnos a cualquier tipo de vivienda, desde un piso hasta una casa unifamiliar. Cuando queremos ser más específicos, podemos usar algunos de los siguientes términos:
o apartamentopiso, apartmento
a moradiael chalet
a moradia geminadachalet adosado
T0, T1, T2, etc.
- En Portugal, nos referimos al número de habitaciones que tiene una casa usando «T» y el número correspondiente. El número solo se refiere a la cantidad de dormitorios que hay. No se cuenta la cocina ni el salón, puesto que se asume que siempre existen. Siguiendo esta lógica, un T0 es un estudio en el que no hay un dormitorio en una estancia separada.
Materiales usados
- En ciudades como Lisboa, es normal mencionar el tipo de material que sirve de separación entre pisos adyacentes por el techo/suelo. Los dos tipos principales son:
- Hormigón, al que llamamos apartamento de placa . Este tipo es más reciente y tiene mayor valor de mercado.
- Una estructura de madera llamada tabique . Este tipo normalmente se asocia con lugares más antiguos y con más encanto.
- También es habitual encontrar una descripción del tipo de chãosuelo o soalhopiso .
- Las casas más antiguas, al menos en Lisboa, normalmente tienen o chão de madeirasuelos de madera en todas las habitaciones menos el baño y la cocina. Este suelo de madera puede ser uno de los siguientes:
- Tábua corrida – Tabla corrida, típicamente en los edificios más antiguos.
- Tacos de madeira – Parquet, con aspecto de pequeñas piezas de puzle, utilizados entre los años 50 y los 80 del siglo pasado.
- Las construcciones más recientes empezaron a utilizar lo que llamamos chão flutuante tarima flotante, que puede ser desde madera de alta calidad hasta aglomerados plásticos mucho más baratos.
- A veces encontramos casas con suelo de madera solo en las habitaciones y algún tipo de suelo de piedra en el resto de estancias. Otras veces, la piedra (a veces mármol) solo está en la cocina y en el baño.
- Las casas más antiguas, al menos en Lisboa, normalmente tienen o chão de madeirasuelos de madera en todas las habitaciones menos el baño y la cocina. Este suelo de madera puede ser uno de los siguientes:
- En algunos anuncios también se menciona el tipo de caixilharia , que son las estructuras de los marcos de las ventanas. Pueden ser de alumínioaluminio o PVC.
Revisar la documentación y hacer una oferta
Una vez que hayas encontrado una casa que te guste de verdad, tu abogado te puede ayudar a comprobar la información, preparar una lista de comprobación para asegurase de que no hay problemas con la propiedad y preparar los contratos necesarios. Existe un gran número de documentos que hay que revisar antes de comprar una casa en Portugal. Son los que detallan la construcción, las lindes, la información fiscal, y las deudas existentes, y ayuda a garantizar que los detalles de la propiedad corresponden a tus expectativas. Conocer estos detalles te ayudará a decidir qué oferta hacer.
Aquí hay algunos de los documentos más importantes con los que te vas a encontrar:
Certidão de Teor / Certidão Permanente de Registo Predialcertificado del registro de la propiedad
Ficha Técnica de Habitaçãoficha técnica de la propiedad
Licença de Utilizaçãocédula de habitabilidad
Caderneta Predialdocumento del impuesto sobre bienes inmuebles
Certificado EnergéticoCertificado energético
Encontrar un notario
O notárioEl notario es un cargo público en Portugal. Su papel en el proceso de compra de una casa es supervisar y aprobar la firma de contratos oficiales, asegurarse de que todos los impuestos y tasas están pagados y registrar tu nombre como nuevo propietario en el Conservatória do Registo PredialRegistro de la propiedad . Su papel es distinto al del abogado o procurador, al que tu contratarías para proteger tus intereses, puesto que el notario es una parte neutra que garantiza el cumplimiento de las leyes estatales.
Firmar el «Contrato de Promessa de Compra e Venda» (CPVC)
O Contrato de Promessa de Compra e Venda es el acuerdo de garantía o «contrato de arras”. Si aceptan nuestra oferta, la firma de este contrato implica aceptar la compra de la propiedad y aceptar los términos de la venta. Normalmente se paga al menos un 10 % como entrada (a veces hasta un 30%) en la firma del contrato. Si el vendedor se arrepiente, tendrá que devolver el depósito. Si tú como comprador te arrepientes, perderás el depósito.
Firmar la «Escritura de Compra e Venda»
Escritura de Compra e Venda es la escritura final de la venta. Antes que concluir el proceso, tendrás que asegurarte de que has pagado la entrada restante (conforme las condiciones de venta), así como todos los impuestos y tasas, incluyendo:
- Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis - IMTimpuesto municipal sobre transacción de inmuebles que puede variar entre el 0-8%, calculado según el valor de la propiedad y de si va a ser para vivir o para alquilar.
- Imposto de Seloimpuesto de timbre que es el 0,8% del precio de la vivienda
- Imposto sobre o Valor Acrescentado - IVAImpuesto sobre el valor añadido - IVA que normalmente está incluido en el precio de compra.
- Emolumentos de los abogados: A veces es una tarifa fija, otras veces es un porcentaje del valor de la propiedad
- Emolumentos notariales
- Tarifa del registro de la propiedad
- Tasas hipotecarias
- Comisión inmobiliaria: Normalmente es responsabilidad del vendedor.
La recomendación típica es calcular que los impuestos serán más o menos un 10% del importe de la casa, pero esto puede variar bastante.
¡Hogar, dulce hogar!
Por fin, ¡es hora de mudarse! Ahora tendrás que pensar en entrar en contacto con proveedores de luz, agua, gas, TV, e internet para contratar los servicios o cambiar el nombre de la cuenta existente. El proceso de crear un hogar en Portugal puede ser complicado, pero esperamos que esta guía te ayude a empezar.